选择固定或浮动？

FastApprove · 发表于 2022-6-20 15:49

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从所有账户数据来看，浮动利率的销量继续超过 5 年固定的销量，其平均定价比 5 年固定利率低 184 个基点。

我们听到很多诸如“现在锁定固定利率是否为时已晚？”之类的问题。这是一个猜测的博弈，唯一可以肯定的是， 184 个基点的利差，让浮动利率仍有很大的上升空间。

6 月 22 日，将得到 5 月份的通胀数据，相信这个数据足以让过度杠杆化的借款人感到不寒而栗。经济学家预测通货膨胀率将在 7.1% 至 7.5% 之间，这是自 1983 年以来最具威胁性的通胀数据，而那年的最优惠利率为 11.5% 。

利差跟随市场，但不会完全随机

您可能已经注意到 184 个基点利差的一些有趣之处。这与债券市场预期的利率收紧程度大致相同。

如果你仔细想想，这是有道理的。“市场很聪明，通常擅长将 5 年 [固定] 利率设定在反映对未来浮动利率走势预期的水平，”BMO 经济学家罗伯特·卡维奇（Robert Kavcic）在电子邮件采访中表示。因此，如果这种利率定价机制有效，并且我们可以粗略地了解利率可能会在哪里结束（基于可用的最佳信息），那么预测哪种抵押贷款将在五年内获胜可能会很困难。因为不会有一方有显著的胜利，你最好关注你知道的因素，比如“申请人的财务状况和对支付风险的承受能力”。这包括借款人的五年计划、他们的提前还款可能性（考虑到提前还款罚款的差异）等等。

浮动利率的机会与风险

如果你真的偏爱某一种利息类型，1979年的情况可以参考。历史上唯一一次浮动利率低于 5 年固定利率，高于 5 年平均水平 30% 以上的情况发生在 1979 年的短暂时期内。

利率是周期性的，因为经济是周期性的。最优惠利率通常会在明显高于平均水平后恢复（降低）到平均水平。但是，如果您要尝试猜测市场并偏爱短期，你正面临着我们会看到一个例外的机会，就像我们在 1979 年所做的那样。

如果您走那条路，请知道可能会异常艰辛。1979 年的案例中，在“专家”告诉他们续订 1 年期固定期限后，利率在人们眼前上涨了 1000 个基点。鉴于今天加拿大人对利率的敏感度是以前的两倍多（来源：CIBC 的 Benjamin Tal），紧急的加息可能不会超过50%。但即使是 500 个基点的加息周期仍会造成严峻的财务损失。

抵押贷款专业人士知道，未来喜欢给人们带来惊喜。他们不会试图猜测未来的利率或过度依赖目前可能不适用的历史研究。他们仅将远期利率用作潜在利率风险以及参考我们可能处于的商业周期。放在首位的工作仍然是根据对借款人的了解，来推荐合适的产品。

解决方案

以往的经验是，选择相对便宜的 3 年或 4 年固定而不是 5 年。当更短的更新期限到来时，届时可以重新选择。

当然，一旦核心通胀开始变得相对降低（多次，而不是一次下降）并且一旦 OIS 市场开始定价 12-18 个月后的降息，借款人的浮动利息可以变得相对安全。

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