[原创] 房屋财经资讯 9月号

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房屋财经资讯 9月号
Sept2010
. p2 ~5 S) ?2 x1 F; c/ m! m- K
本期要目

1． 如何选择最好的贷款年期

' a* z8 M% M; ~  O2．个案分析------如何用好加按

3.秋季热点: 购房获$400元现金返还

4.业主的经济良性循环

' a4 u4 I3 K* Y6 B9 k对首次购房者而言,选一个最好的贷款年期( term) , 往往颇费思量。 因为年期从最短6个月到最长10年，哪个最适合自己？在选择中，哪些因素最重要呢？

首先需要注意到的是，一般而言，年期越短，利率越低，年期越长，利率越高。是否这就意味着选择短年期最好呢？并不是，有时其它因素也很重要，或是整体经济因素，或是个人帐务状况，都应综合考虑。在整体利率形势偏低时，中长期年期最合算。个人帐务状况稳定，且利率市场正处低谷，则中长期年期最好。
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如每月仅付贷款已将您推入经济承受力的边缘，那您最好选择一个中长期的固定利率，这样，无论利率上升多少，您的月供并没有变化，不用太多担心利率的潮涨潮落。

2 j  s' z" I* Q* e$ Y' I在首个五年期或十年期的贷款结束后，大部分购房者的账务状况会更好，贷款余额也更低，那时，即便市场利率上涨得更高，月供对他们的压力也并不大，同时由于这个时段换房的可能更大，多数房主会选择短年期，以避免在售房时需交付罚金。　　　
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( E* Q7 a2 U! k如您购买的是投资物业，大部分会选择中长期年期的固定利率，当然，这也取决于您的整体计划。中长年期的固定利率，可使您明确知晓未来年份里的稳定支出，以便对未来收入作好精确安排。
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当然，如果您已经知道不会在将购买的这个房子中住上超过５年，最好选择短年期贷款，避免在售房时由于提前中止贷款合同而产生的高额罚金。

每个个体对年期的选择都有自己的独特性。其基础主要就是个人经济状况及风险承受能力。对这两方面都作好充分估计、测算后，您完全可以放心地作出决定。当然，在决定中，如您需要，本人随时随地乐意帮助您！请打来电话５１９－２００２１６８咨询即可。　
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　如何选择――
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  W6 G% k& _* k最好的贷款年期

5 Y! @* h8 x" E, |/ ?6 ^) P个案分析----

9 D8 K/ I+ e6 q1 R如何用好加按？(Refinance)　

上期简讯中,我们谈到本期将介绍扩大原贷款额度，将房屋中的净资产变现，用现金购买投资／出租物业的操作方法及利弊。下面就是关于这一做法的介绍及分析。

首先，如何将房屋中的净资产变现？最大可拿出多少现金？举例如下，李先生夫妇在5年前买了一套价值20万元的房子，当时贷款为16万，在过去5年中，由于入市时利率较高（远高于目前利率），除基本月供外，两人还用足每年可加快还款的额度，使贷款余额很快降为10万余元，同时房子价格也上升为23万元，这样，李先生在此房中拥有的净资产已由入市时的4万升13万。这些钱如放在原房子中，并不实现增值，同时由于目前市场利率很低，而李先生的工作仍然稳定，按其家庭总收入，最大可贷出３２万元。李先生开始考虑将一些现金拿出，用此现金作为购一套出租物业的首付。

那么，他最大可拿到多少呢？按今年最新政策，最大可拿出房值的９０％，　这样，他可拿出的现金为：230，000*90%-10万=107，000。 最大可拿出$107,000用作调度，而这$107,000 可按当前市场利率计息，其中，浮动为２．０％．固定为３．９４％，远远低于几年前的价格。但是，如拿出超过房屋净值８０％的现金，李先生需要向ＣＭＨＣ公司再交保险费，他还是只拿出房值的８０％，这样，最后拿出$８４，０００，在原房屋中的贷款额扩大为$１８４，０００。
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8 f1 ~  f6 `+ p- V" Y2 [' ~购买出租物业,将带来怎样的投资回报呢?首先，应将出租物业的成本测算清楚，下面是一份成本清单，根据具体的物业，交各项支出在此清单中列清，就可得出比较清晰的成本测算，结合作出的投资，可算出投资回报．清单如下：

Cost listing for your investment property
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1.      Property tax（地税）:
' b: u# h1 n. @! ^
/ W! B4 W1 i/ ~' `. r) o- L2 _2.      Condo fee if any（物业管理费，排屋大部分有此费）:

3.      Hydro（水电费）:

4.      Gas（气费）:
5 }$ y5 ?* B, D9 q$ F
& q- g. h. O9 x9 Y3 `5 c5.      House Insurance（房屋保险）:

8 ?+ y: Y2 B5 ]: Q* P6.      Mortgage Interest（贷款利息）:
8 ]: z$ c1 V6 \
7.      Maintenance（维修维护花费）:
' `) E& R& l2 U! z6 a" @$ T
  h  H) k0 I3 N1 F3 Q1 ]4 ]! @! B8.      Others ( hi-speed/cable TV)（网／电视等，如租金含此费用）

, ~# y: s, I/ l( b1 `Total:
+ Z* m3 h$ T$ _' ~
/ l+ k* d; f8 X; C# t$ j在第６项贷款利息中，如购买出租物业的首期款是通过原房产加按而来，还要加上这部分资金的利息成本。如是来自存款，只须算新出租物业的贷款利息即可。
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: a! @! @5 W/ c显然，投资出租物业，赢利与否，主要取决于收与支两端，租金收入越高，成本控制越低，收益当然就得到最大化。在成本控制中，贷款利息是很大的一笔，因此利率也很重要。今年２月以来，prime interest rate 一直维持在５０年以内的最低水平，就利息成本这块，今明两年应当是最为节省的。在利率偏低的市场，以加按的资金用作投资当然是利大于弊的，
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; O# k0 |, U) t* _: i$ K. o秋季热点：购房获￥400 元现金返还

由道明信贷独家推出的购房返利计划，最近在伦敦推出。在该项计划中，购房者如同时使用由道明信贷安排的贷款，并使用该公司的长期生意伙伴-----验房师及律师，则在交接日当日可获得共￥400元的现金返还。

3 u; l0 F  K- n采用这一计划的消费者上月已从中受惠。据了解，此计划重点在于确保房屋交接过程的顺利、无忧。良好的Team Work,往往是房屋交易中让消费者体验购房乐趣的一个关键。依赖于商家多年互相合作的基础，消费者进入这一以信用为基础构成的一站式服务体系，往往比自己独家寻找服务供应商更方便、快捷。据了解，此计划推出后，已很快得到良好市场反应。

由加拿大贷款保险公司 Genworth Financial 最近作出的一份调查显示，在反映个人经济状况的康健程度时,房屋持有人整体上往往状况更好。　

( d0 X& D5 A1 X' P9 c) E( @. m下面是一些有趣的数据：
9 T) N7 r( H" Y5 e& j" o* [* ?5 v  Y. w! H
( q' @- C2 M5 o１）６５％的业主往往每月付清信用卡帐单，而非业主中，仅４８％每月付清信用卡帐单。此外，四分之一的业主加速还款，并设法加还大额本金还款（Lump Sum payment）。
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, v2 K2 U* O7 {- [3 a! D8 f2)44%的业主可及时还清帐单，并存下一些余钱。(因篇幅所限,其余数据下期再续)
4 {  b7 Y7 {5 M! n5 E0 J. N8 Z本月热推利率:

1. 5年固定利率3.79%

2.5年浮动利率p-0.75%
% ]- i+ E! p8 u$ J
3. 3年浮动利率p-0.75%

作者：Susan  Tong
. Z& `( g9 n$ E, c( G/ aDominion Lending Centres Great Lakes
Cell: 519-2002168
. O) \' P/ x) ^3 |! P8 uFax: 519-661-0998
E-mail:susantong99@gmail.com
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2 C( D+ @3 }; j8 X* I. A  E$ p更多信息请浏览：http://www.londonchinese.ca/home ... do=blog&view=me